Veelgestelde vragen
Onze Vastgoed Fondsen
Hoe gaat het Fonds om met persoonlijke gegevens?
De Beheerder en het Fonds houden zich aan de verplichtingen die voortvloeien uit de Algemene Verordening Gegevensbescherming. Persoonlijke gegevens van (potentiële) beleggers worden niet aan derden ter beschikking gesteld, tenzij een belegger hiertoe expliciet toestemming geeft, dit noodzakelijk is voor de uitvoering van een van de overeenkomsten, of er een wettelijke verplichting toe bestaat.
Wat betekenen enkele van de afkortingen die veel worden gebruikt?
- AFM: Autoriteit Financiële Markten
- B.V.: Besloten vennootschap
- C.V.: Commanditaire vennootschap
- Eid: Essentiële-informatiedocument
- SFDR: Sustainable Finance Disclosures Regulation
- Wft: Wet op het financieel toezicht
- Wwft: Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme
- UBO: Ultimate Beneficial Owner
Wat is de juridische structuur van de fondsen?
Onze vastgoedfondsen zijn een beleggingsinstelling die in juridische zin is vormgegeven als een commanditaire vennootschap oftewel CV.
Deze rechtsvorm kent een tweetal soorten vennoten, te weten de Beherend Vennoot en commanditaire vennoten. De Beherend Vennoot is verantwoordelijk voor het dagelijkse bestuur van het Fonds. De commanditaire vennoten brengen voorts gezamenlijk het vermogen van de CV bijeen.
De afspraken tussen de Beherend Vennoot en de commanditaire vennoten zijn vastgelegd in de CV-overeenkomst, bij authentieke of onderhandse akte. In deze overeenkomst wordt onder andere vastgelegd in welke mate de Beherend Vennoot toestemming nodig heeft van de Participantenvergadering voor het nemen van besluiten namens het Fonds.
Onderstaand schema geeft een vereenvoudigd overzicht:
Wat zijn de fiscale aspecten?
Algemeen
Het overzicht van de fiscale aspecten is opgesteld op basis van de huidige stand van de wetgeving, beleidsregels en jurisprudentie zoals geldend op 1 september 2023. Dit hoofdstuk geldt aldus onder voorbehoud van wijzigingen, die al dan niet met terugwerkende kracht door de wetgever kunnen worden doorgevoerd.
De informatie is in algemene zin weergegeven en mag niet worden opgevat als advies. Als uitgangspunt bij het opstellen van onderstaande informatie geldt deelname in onze fondsen door een fiscaal in Nederland gevestigde of woonachtige rechtspersoon of natuurlijk persoon.
Alvorens deel te nemen in een van onze fondsen raden wij potentiële Participanten aan om een eigen deskundige fiscaal adviseur te raadplegen over hun fiscale positie.
Belastingpositie Fondsen
Onze fondsen worden tot dusver vormgegeven als een zogeheten ‘besloten commanditaire vennootschap’. Dit betekent dat de fondsen in fiscale zin als transparant worden aangemerkt.
Een Fonds is op zichzelf bezien aldus niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Daarentegen wordt het aandeel van iedere respectievelijke Participant in zijn of haar aangifte inkomstenbelasting dan wel vennootschapsbelasting belast.
Op grond van de CV-overeenkomst kan toetreding en of vervanging van commanditaire vennoten, buiten het geval van vererving of legaat, slechts plaatsvinden als toestemming is verkregen van alle vennoten – oftewel de commanditaire vennoten en de Beherende Vennoot – in het Fonds.
De Belastingdienst wordt door de Beheerder verzocht om de fiscaal transparante status van het Fonds te bevestigen.
Inkomstenbelasting
In Nederland woonachtige particulieren die participeren in onze fondsen worden voor hun aandeel voor de inkomstenbelasting belast in box 3 (sparen en beleggen) of box 1 (resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming). Bij het vormgeven van onze fondsen wordt gestreefd naar een belegging die in box 3 thuishoort. Ter meerdere zekerheid wordt de Belastingdienst door de Beheerder verzocht om de nagestreefde box 3-kwalificatie te bevestigen.
Met ingang van 1 januari 2023 geldt voor alle Nederlandse particuliere belastingplichtigen een gewijzigde box 3-systematiek: de ‘forfaitaire spaarvariant’. Bij het bepalen van de verschuldigde box 3-heffing wordt onder deze nieuwe systematiek aangesloten bij de daadwerkelijke samenstelling van het vermogen van een belastingplichtige – waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen drie vermogenscategorieën: banktegoeden, alle overige bezittingen en schulden. Voor iedere vermogenscategorie geldt een specifiek forfaitair rendementspercentage.
Het positieve forfaitaire rendement op de banktegoeden en alle overige bezittingen wordt gesaldeerd met het negatieve forfaitaire rendement op de schulden. Het gesaldeerde forfaitaire totaalrendement wordt vervolgens uitgedrukt als percentage van het saldo van de bezitting-en en schulden: dit levert het ‘gemiddelde rendementspercentage’ op. Het gemiddelde rendementspercentage wordt toegepast op het saldo van de bezittingen en schulden verminderd met het heffingsvrij vermogen (€ 57.000 per belastingplichtige in 2023); over de uitkomst is 32% (2023) inkomstenbelasting verschuldigd.
Er lopen verschillende rechtszaken bij belastingrechters over de praktische toepassing en/of juridische houdbaarheid van box 3. Tevens is er recentelijk een conceptwetsvoorstel gepresenteerd inzake de vormgeving van een nieuw box 3-stelsel dat beoogd wordt om in werking te treden vanaf 2027. Wij raden potentiële Participanten aan om voorafgaand aan deelname in een Fonds een eigen deskundige fiscaal adviseur te raadplegen over de meest actuele ontwikkelingen.
Vennootschapsbelasting
Rechtspersonen die participeren in een Fonds worden voor hun aandeel in het jaarresultaat belast in de vennootschapsbelasting. In dit kader resulteert een aandeel in het positieve resultaat van het Fonds – bijvoorbeeld het reguliere rendement of de winst bij verkoop van vastgoed – in een belastbare winst. Een aandeel in het negatieve resultaat van een Fonds resulteert in een verlies dat mogelijk voor verliesverrekening in aanmerking komt.
Erf- en schenkbelasting
In geval van overlijden van een Participant zal de waarde in het economische verkeer van de Participatie in de nalatenschap worden opgenomen. Daarmee is de Participatie vervolgens onderworpen aan erfbelasting. De tarieven, alsmede eventuele vrijstellingen, die vervolgens van toepassing zijn op het niveau van de verkrijger, zijn afhankelijk van de mate van verwantschap en de omvang van de nala-tenschap. Schakel in voorkomende gevallen een eigen deskundige fiscaal adviseur in.
Financieel jaaroverzicht
Aan het eind van ieder kalenderjaar ontvangen de Participanten in het Fonds een financieel jaaroverzicht van de Beheerder. Dit jaaroverzicht kan worden gebruikt voor het aangeven van de participatie in het Fonds in de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting.
Onze Obligaties
Zekerheden en het begrip parallelle schuld
Bij de toepassing van het concept van parallelle schuld in de Nederlandse context, waarbij een onafhankelijke stichting wordt ingezet voor het beheer van de zekerheden ten behoeve van obligatiehouders, is het vaak zo dat de zekerheid die wordt verstrekt een eerste hypothecaire zekerheid betreft. Dit betekent dat de uitgevende instelling een eerste hypotheek vestigt op één of meer van haar bezittingen ten gunste van de onafhankelijke stichting. Deze eerste hypothecaire zekerheid dient als primaire waarborg voor de terugbetaling van de obligatielening.
Robos Investments heeft als uitgevende instelling garanties verleend aan de Stichting Bewaarder Robos.
De inzet van een eerste hypothecaire zekerheid binnen een parallelle schuldconstructie biedt aanzienlijke voordelen. Ten eerste, door het verstrekken van een dergelijke zekerheid, krijgen de obligatiehouders via de onafhankelijke stichting voorrang op andere schuldeisers bij de verdeling van de opbrengsten uit de verkoop van het verhypothekeerde goed, mocht de uitgevende instelling in gebreke blijven met betrekking tot de terugbetaling van de lening. Dit verhoogt de aantrekkelijkheid van de obligatielening voor potentiële investeerders, omdat het risico op verlies wordt verkleind.
Ten tweede maakt de structuur met een onafhankelijke stichting het beheer van de eerste hypothecaire zekerheid efficiënter. De stichting treedt op als enige entiteit die de zekerheid beheert, wat betekent dat de uitwinning van de zekerheid, indien nodig, gestroomlijnd en zonder onnodige vertraging kan plaatsvinden. Dit is vooral belangrijk in een situatie waar snelle actie vereist is om de belangen van de obligatiehouders te beschermen.
Het gebruik van een eerste hypothecaire zekerheid in combinatie met een parallelle schuldconstructie waarbij een onafhankelijke stichting betrokken is, illustreert de nauwgezetheid waarmee zekerheden in Nederland kunnen worden gestructureerd om de belangen van obligatiehouders te beschermen. Net als bij andere aspecten van parallelle schulden, is het cruciaal om zorgvuldig juridisch advies in te winnen bij het opzetten van deze constructie. Dit zorgt ervoor dat de eerste hypothecaire zekerheid effectief en afdwingbaar is, zowel onder de Nederlandse wet als in eventuele andere relevante rechtsgebieden.
Wat is het verschil tussen direct en indirect investeren in vastgoed?
Direct investeren betekent dat u persoonlijk eigendom koopt, terwijl indirect investeren betekent dat u participaties koopt in een vastgoed investeringsfonds dat eigenaar is van verschillende recreatiewoningen.
Wat zijn de voordelen van het investeren in een recreatief vastgoed investeringsfonds?
Via onze recreatieve vastgoedfondsen kunnen investeerders direct deelnemen in vakantie-eigendommen bestemd voor de verhuur. Onze fondsen bieden aantrekkelijke rendementskansen door de groeiende vraag naar vakantieverblijven binnen Nederland. Door actief in te spelen op actuele trends als wellness en duurzaamheid ontstaat een onderscheidende propositie, onder andere bestaande uit de volgende kenmerken:
- Investeren in een groeimarkt
- Rendement per kwartaal uitgekeerd
- Professionele verhuurorganisatie
- Volledige ontzorging door gespecialiseerde fondsbeheerder
- Spreiding risico door investering in meerdere vakantiewoningen
- Transparante structuur
- Juridisch eigendom van vastgoed in een onafhankelijke stichting ter zekerheid
Naast deze argumenten ondervindt de traditionele residentiele en commerciele vastgoedmarkt aanzienlijke invloed van regeringsmaatregelen die betrekking hebben op belastingwetgeving, mileunormen en huurregulering. Vakantiewoningen kunnen als investeringsoptie een aantrekkelijk aternatief bieden.
Wat is de investeringsstrategie van Robos Investments
Investeren in de recreatiebranche is populairder dan ooit en dat is niet voor niets. Er is een goed rendement te behalen in het Nederlandse recreatie landschap. Onder het motto “investeren in en met een vakantiegevoel” is Robos een ervaren speler met diverse recreatieparken in ontwikkeling. Robos Investments focust op het investeren in recreatieve woningen waarbij direct wordt ingespeeld op de belangrijkste trends binnen de recreatiemarkt om zo het beste rendement te behalen.
Het doel van onze fondsen is het realiseren van een optimaal rendement voor gezamenlijke rekening en risico van de participanten door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van recreatiewoningen, teneinde de participanten in de opbrengst te laten delen. Het is de intentie om de recreatiewoningen gemiddeld 6 jaar aan te houden en deze daarna te vervreemden.
Zijn de rendement prognoses netto?
Het beleid van Robos Investments is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur van de vakantiewoningen gedurende de looptijd en de verkoop van de vakantiewoningen aan het einde van de looptijd van onze fondsen.
Het rendement op vastgoed kan gesplitst worden in twee componenten:
– Direct rendement
– Indirect rendement
Het directe rendement wordt gerealiseerd door het saldo van de geprognosticeerde huurinkomsten en de kosten zoals uitgewerkt in het informatie memorandum van de diverse fondsen. De door Robos Investments vermelde percentages zijn dan ook altijd netto. De geprognosticeerde huurinkomsten worden vastgesteld op basis van de ervaringen die de verhuur organisatie heeft met vergelijkbare vakantiewoningen op verschillende recreatieparken.
Het indirecte rendement wordt gerealiseerd bij de verkoop van de vakantiewoningen. Als de vakantiewoningen worden verkocht voor een hoger bedrag dan de som van de verwervingskosten, wordt een positief rendement geboekt.
Investeren in recreatief vastgoed
Zekerheden en het begrip parallelle schuld
Bij de toepassing van het concept van parallelle schuld in de Nederlandse context, waarbij een onafhankelijke stichting wordt ingezet voor het beheer van de zekerheden ten behoeve van obligatiehouders, is het vaak zo dat de zekerheid die wordt verstrekt een eerste hypothecaire zekerheid betreft. Dit betekent dat de uitgevende instelling een eerste hypotheek vestigt op één of meer van haar bezittingen ten gunste van de onafhankelijke stichting. Deze eerste hypothecaire zekerheid dient als primaire waarborg voor de terugbetaling van de obligatielening.
Robos Investments heeft als uitgevende instelling garanties verleend aan de Stichting Bewaarder Robos.
De inzet van een eerste hypothecaire zekerheid binnen een parallelle schuldconstructie biedt aanzienlijke voordelen. Ten eerste, door het verstrekken van een dergelijke zekerheid, krijgen de obligatiehouders via de onafhankelijke stichting voorrang op andere schuldeisers bij de verdeling van de opbrengsten uit de verkoop van het verhypothekeerde goed, mocht de uitgevende instelling in gebreke blijven met betrekking tot de terugbetaling van de lening. Dit verhoogt de aantrekkelijkheid van de obligatielening voor potentiële investeerders, omdat het risico op verlies wordt verkleind.
Ten tweede maakt de structuur met een onafhankelijke stichting het beheer van de eerste hypothecaire zekerheid efficiënter. De stichting treedt op als enige entiteit die de zekerheid beheert, wat betekent dat de uitwinning van de zekerheid, indien nodig, gestroomlijnd en zonder onnodige vertraging kan plaatsvinden. Dit is vooral belangrijk in een situatie waar snelle actie vereist is om de belangen van de obligatiehouders te beschermen.
Het gebruik van een eerste hypothecaire zekerheid in combinatie met een parallelle schuldconstructie waarbij een onafhankelijke stichting betrokken is, illustreert de nauwgezetheid waarmee zekerheden in Nederland kunnen worden gestructureerd om de belangen van obligatiehouders te beschermen. Net als bij andere aspecten van parallelle schulden, is het cruciaal om zorgvuldig juridisch advies in te winnen bij het opzetten van deze constructie. Dit zorgt ervoor dat de eerste hypothecaire zekerheid effectief en afdwingbaar is, zowel onder de Nederlandse wet als in eventuele andere relevante rechtsgebieden.
Wat is het verschil tussen direct en indirect investeren in vastgoed?
Direct investeren betekent dat u persoonlijk eigendom koopt, terwijl indirect investeren betekent dat u participaties koopt in een vastgoed investeringsfonds dat eigenaar is van verschillende recreatiewoningen.
Wat zijn de voordelen van het investeren in een recreatief vastgoed investeringsfonds?
Via onze recreatieve vastgoedfondsen kunnen investeerders direct deelnemen in vakantie-eigendommen bestemd voor de verhuur. Onze fondsen bieden aantrekkelijke rendementskansen door de groeiende vraag naar vakantieverblijven binnen Nederland. Door actief in te spelen op actuele trends als wellness en duurzaamheid ontstaat een onderscheidende propositie, onder andere bestaande uit de volgende kenmerken:
- Investeren in een groeimarkt
- Rendement per kwartaal uitgekeerd
- Professionele verhuurorganisatie
- Volledige ontzorging door gespecialiseerde fondsbeheerder
- Spreiding risico door investering in meerdere vakantiewoningen
- Transparante structuur
- Juridisch eigendom van vastgoed in een onafhankelijke stichting ter zekerheid
Naast deze argumenten ondervindt de traditionele residentiele en commerciele vastgoedmarkt aanzienlijke invloed van regeringsmaatregelen die betrekking hebben op belastingwetgeving, mileunormen en huurregulering. Vakantiewoningen kunnen als investeringsoptie een aantrekkelijk aternatief bieden.
Wat is de investeringsstrategie van Robos Investments
Investeren in de recreatiebranche is populairder dan ooit en dat is niet voor niets. Er is een goed rendement te behalen in het Nederlandse recreatie landschap. Onder het motto “investeren in en met een vakantiegevoel” is Robos een ervaren speler met diverse recreatieparken in ontwikkeling. Robos Investments focust op het investeren in recreatieve woningen waarbij direct wordt ingespeeld op de belangrijkste trends binnen de recreatiemarkt om zo het beste rendement te behalen.
Het doel van onze fondsen is het realiseren van een optimaal rendement voor gezamenlijke rekening en risico van de participanten door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van recreatiewoningen, teneinde de participanten in de opbrengst te laten delen. Het is de intentie om de recreatiewoningen gemiddeld 6 jaar aan te houden en deze daarna te vervreemden.
Zijn de rendement prognoses netto?
Het beleid van Robos Investments is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur van de vakantiewoningen gedurende de looptijd en de verkoop van de vakantiewoningen aan het einde van de looptijd van onze fondsen.
Het rendement op vastgoed kan gesplitst worden in twee componenten:
– Direct rendement
– Indirect rendement
Het directe rendement wordt gerealiseerd door het saldo van de geprognosticeerde huurinkomsten en de kosten zoals uitgewerkt in het informatie memorandum van de diverse fondsen. De door Robos Investments vermelde percentages zijn dan ook altijd netto. De geprognosticeerde huurinkomsten worden vastgesteld op basis van de ervaringen die de verhuur organisatie heeft met vergelijkbare vakantiewoningen op verschillende recreatieparken.
Het indirecte rendement wordt gerealiseerd bij de verkoop van de vakantiewoningen. Als de vakantiewoningen worden verkocht voor een hoger bedrag dan de som van de verwervingskosten, wordt een positief rendement geboekt.
